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    ENCABEZADO


    LEY DE FRACCIONAMIENTOS Y ACCIONES URBANISTICAS DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA

    TEXTO ORIGINAL.

    Ley publicada en la Sección Quinta del Periódico Oficial del Estado de Puebla, el miércoles 25 de febrero de 2004.

    Al margen un sello con el Escudo Nacional y una leyenda que dice: Estados Unidos Mexicanos.- H. Congreso del Estado.- Puebla.

    LICENCIADO MELQUIADES MORALES FLORES, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Puebla, a sus habitantes sabed:

    Que por la Secretaría del H. Congreso, se me ha remitido el siguiente:

    EL HONORABLE QUINCUAGESIMO QUINTO CONGRESO CONSTITUCIONAL DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA

    CONSIDERANDO

    Que en Sesión Pública Ordinaria de esta fecha, Vuestra Soberanía tuvo a bien aprobar el Dictamen con Minuta de Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado Libre y Soberano de Puebla, emitido por las Comisiones Unidas de Gobernación, Justicia y Puntos Constitucionales; y de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Honorable Congreso del Estado.

    Que el control, vigilancia, autorización y regularización de las acciones urbanísticas en nuestro Estado, entendidas estas como los fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones, relotificaciones y modificaciones de los inmuebles, así como de los desarrollos en régimen de propiedad y condominio, son parte fundamental para el crecimiento organizado del territorio de nuestro Estado.

    Que la vigente Ley de Fraccionamientos del Estado de Puebla, en su momento resultó eficiente, sin embargo el crecimiento urbano de nuestro Estado, se ha dado de manera acelerada, con lo que la Ley de Fraccionamientos ha quedado rebasada, generando conflictos a las autoridades en la aplicación de la misma.

    Por ello, los Ciudadanos Diputados de la Quincuagésima Quinta Legislatura del Congreso del Estado, entendidos de la importancia que tiene el adecuar nuestra Legislación a las necesidades imperantes en el Estado y sobre todo el dotar a las autoridades de lineamientos y herramientas legales, generales, claras, específicas y respetuosas de la autonomía municipal, que les permita de manera estricta y eficaz regular las acciones urbanísticas de su territorio; se dieron a la tarea a través de la Comisión de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente de actualizar la Ley de Fraccionamientos del Estado de Puebla.

    Que la dinámica de trabajo que ha implementado la Quincuagésima Quinta Legislatura del Congreso del Estado, obliga a establecer mecanismos que hagan posible recibir las opiniones y criterios de los especialistas en desarrollo urbano; así como de escuchar las necesidades de los Ciudadanos y de las autoridades municipales para contar con elementos técnico-jurídicos que cubran su actuación en materia de fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones, relotificaciones y modificaciones de los inmuebles, así como de los desarrollos en régimen de propiedad y condominio en el ámbito de sus jurisdicciones.

    En esa lógica de trabajo que ha caracterizado a la Quincuagésimo Quinta Legislatura del Congreso del Estado, la Comisión de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Honorable Congreso del Estado, llevó a cabo cuarenta y seis mesas de trabajo para la elaboración de la presente Ley, organizadas bajo cinco ejes principales: Disposiciones Generales; Autoridades Competentes y de la Participación Social; Aspectos Técnicos de los Fraccionamientos; Condominios; Obligaciones y Medidas de Seguridad, Sanciones y Recurso Administrativo; convocando para ello a conocedores y especialistas en la materia de los sectores públicos, privados, institucionales, educativos y sociales.

    En este sentido, es de destacarse las aportaciones y colaboración para la elaboración de esta Ley, de las siguientes Dependencias e Instituciones tales como: la Secretaría de Desarrollo Urbano, Ecología y Obras Públicas; la Secretaría de Gobernación; la Secretaria de Desarrollo Social; la Procuraduría General de Justicia; el Instituto Poblano de la Vivienda; el Instituto de Catastro; el Instituto Nacional de Antropología e Historia; el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores; el Sistema Operador de Agua Potable y Alcantarillado de Puebla; diversas autoridades municipales entre las que se encontraron las de los Municipios de: Puebla, San Martín Texmelucan, San Andrés Cholula, Amozoc, Atlixco, Tehuacán y Zacatlán; diversos Colegios en la materia tales como el Colegio de Arquitectos del Valle de Puebla y el Colegio de Ingenieros Civiles; la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla y la sociedad en general.

    Que el compromiso plasmado en la Agenda Legislativa 2002-2005, de ser abierto y participativo con la ciudadanía, se cumple una vez más con el trabajo y desempeño que la Comisión de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente llevó a cabo en la elaboración de la presente Ley, al realizar mesas de trabajo plenarias, en los Municipios de Puebla, San Andrés Cholula, Atlixco, Zacatlán y Tehuacán, a las que acudieron diversas autoridades de Municipios vecinos de la región, profesionales en la materia, desarrolladores de viviendas, fraccionadores e interesados en la legislación; las cuales resultaron fructíferas y enriquecedoras para la Ley; en cada una de estas reuniones se escucharon una a una las problemáticas de cada región y las posibles soluciones a éstas.

    Que las autoridades Municipales, fueron coincidentes en la necesidad de contar con un ordenamiento jurídico que les de bases y sustento técnico-jurídico para regular de manera ordenada, congruente y eficaz los fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, segregaciones, fusiones, lotificaciones y relotificaciones de terrenos, que día a día se desarrollan cada vez más de manera irregular en sus Municipios; asimismo fue un reclamo de la Ciudadanía el hacer corresponsables a las autoridades, notarios, servidores públicos y particulares en estas acciones, para con ello guardar congruencia con el actuar de las autoridades y de los fraccionadores.

    Bajo este orden de ideas los Ciudadanos Diputados con la colaboración de los participantes de las mesas de trabajo se dieron a la tarea de encontrar los mecanismos técnicos-jurídicos que tiendan a satisfacer cada una de las demandas de los asistentes a las reuniones plenarias; llegando a la conclusión de que la Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas es y debe ser vinculante con los preceptos que establece la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley de Desarrollo Urbano Sustentable del Estado de Puebla, la Ley para la Protección del Ambiente Natural y el Desarrollo Sustentable del Estado de Puebla y con los Programas de Desarrollo Urbano de los Centros de Población de que se traten.

    Asimismo, la presente Ley es respetuosa de la autonomía municipal; contiene lineamientos generales correspondiendo a los Municipios establecer sus Reglamentos Municipales para la aplicación de la misma; establece reglas claras para el otorgamiento de licencias; dignifica la superficie de lotes para el desarrollo de viviendas; protege y preserva el medio ambiente, promoviendo la donación de manera proporcional al tamaño del fraccionamiento para destinarla a área ecológica, protege a los ciudadanos estableciendo garantías por parte de los fraccionadores; y sobre todo otorga certidumbre a los fraccionadores y ciudadanos en general, al establecer medios de defensa claros y precisos.

    En este sentido, la presente Ley esta integrada por Trece Títulos, estructurados de la siguiente forma: El Título Primero denominado "Disposiciones Generales" busca disipar cuestiones propias de la aplicación e interpretación de la propia Ley, integrando en un glosario de términos recurrentes en el cuerpo de la Ley, precisando su ámbito de aplicación y la supletoriedad del citado ordenamiento.

    El Título Segundo, con tres capítulos, versa sobre la competencia para conocer, resolver y aplicar la Ley por las autoridades, adquiriendo especificidad las funciones, atribuciones y obligaciones de los Ayuntamientos del Estado, asimismo se destaca la coordinación, apoyo y asesoría que corresponde al Gobierno del Estado hacia los Municipios que lo soliciten para la elaboración de sus reglamentos o para que éste se haga cargo de todas o parte de las funciones relacionadas con las atribuciones que les competen a los Municipios en materia de fraccionamientos y desarrollos en régimen de propiedad y condominio, o para ejercerlas con su concurso; en términos de lo dispuesto por la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Puebla, la Ley Orgánica Municipal y demás disposiciones jurídicas aplicables.

    El Título Segundo, respetuoso de la autonomía municipal establece las facultades y obligaciones de los Ayuntamientos, correspondiéndoles a éstos regular el control, vigilancia y autorización de los actos relacionados con el fraccionamiento, división, subdivisión, lotificación, relotificación y modificaciones de los inmuebles, así como de los desarrollos en régimen de propiedad y condominio; en sus respectivas jurisdicciones e instrumentar políticas de consolidación aplicadas a centros urbanos que por su nivel actual de desarrollo sólo requieren de un ordenamiento en su estructura básica, previniendo los efectos negativos de la concentración urbana, pero sin afectar su dinámica actual; por mencionar solo algunas.

    Asimismo, y siendo congruentes con la Ley de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente Sustentable del Estado de Puebla, el Capítulo III del Título Segundo, establece de manera general a los ORGANOS AUXILIARES DE COORDINACION, entre los que se encuentran al Consejo Estatal de Desarrollo Urbano Sustentable; al Instituto del Patrimonio Artístico, Antropológico, Histórico y Arquitectónico del Estado de Puebla; al Instituto de Catastro del Estado; a los Consejos Municipales de Desarrollo Urbano Sustentable; a los Sistemas Estatal y Municipal de Protección Civil; a la Comisión Interinstitucional; a las Comisiones de Zona Conurbada o Metropolitana que se constituyan; a la Comisión Estatal de Agua y Saneamiento y a los Organismos Operadores de Agua, que dada la naturaleza de las funciones que realizan sus dictámenes, resoluciones u opiniones serán de gran importancia y trascendencia para otorgar o negar una licencia de fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones y relotificaciones de terrenos.

    El Título Tercero, comprende una clasificación de los fraccionamientos para hacer de ellos un tratamiento según su tipo; dicha clasificación se realizó tomando en consideración múltiples estudios técnicos y normas establecidos por la Secretaría de Desarrollo Social Federal y por la de Comunicaciones y Transportes del Estado, por cuanto hace a las medidas de los lotes de cada tipo de fraccionamiento.

    En razón de lo anterior la presente Ley, establece que los fraccionamientos se clasifican en: HABITACIONAL URBANO, siendo de cuatro tipos: Residencial, Medio, Interés social e Interés popular; HABITACIONAL SUBURBANO O RURAL con dos subclasificaciones: Residencial Campestre y Agropecuarios; COMERCIALES y DE SERVICIOS con cuatro tipos: Comerciales de venta al detalle, Comerciales de venta al mayoreo y/o bodegas, De servicios y Mixtos; INDUSTRIALES; y por último DE CEMENTERIOS O PARQUES FUNERARIOS.

    Asimismo, y tomando en consideración las necesidades imperantes en cada Municipio, se establece en la presente Ley que los fraccionamientos, atendiendo a la manera en que se ejecutan, podrán ser de urbanización inmediata o de urbanización progresiva, (sic) entiendo los primeros como aquellos en los que el fraccionador, debe llevar a efecto la totalidad de las obras de urbanización y la instalación de los servicios públicos; en tanto que los segundos, podrán ser ejecutados únicamente por las instituciones públicas encargadas de desarrollar viviendas de interés social o popular, con la finalidad de satisfacer la demanda de lotes habitacionales, preferentemente para habitación popular y otorgar facilidades a quienes resulten damnificados por una catástrofe natural y no cuenten con asiento propio para su familia.

    Preocupación generalizada de las autoridades, es la relativa a las divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones y relotificaciones de predios, en virtud de que es necesario contar con lineamientos que eviten simulaciones que quedan fuera de todo control y regulación, por ello, el Título Cuarto establece de manera clara lo que ha de entenderse por cada uno de estos conceptos, estableciendo reglas claras y precisas para regularlos.

    Bajo esta perspectiva y tomando en consideración las inquietudes de las autoridades y los estudios técnicos, se establece que "división", es la partición de un predio hasta en diez fracciones, que no requiera del trazo de vías públicas y de obras de urbanización; Subdivisión o segregación, es la partición de un predio en dos o más fracciones de terreno que no requieran trazos de vía pública ni de obras de urbanización; fusión, es la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes, para constituir una unidad de mayor extensión; y lotificación, es la partición de un terreno, en más de dos fracciones que no requieran el trazo de vía pública, constituyéndose cada una de las fracciones en lotes.

    Asimismo, con la finalidad de frenar las simulaciones de fraccionamientos, dentro de la presente Ley se establece que el acto jurídico de segregación de un solo predio del que resulten más de diez lotes o edificaciones; se considerará como fraccionamiento quedando sujeto a las disposiciones de la presente Ley.

    En el Título Quinto, denominado "De la Urbanización", se abordan aspectos técnicos fundamentales como son las obras de urbanización y las vialidades con las que deberán contar los fraccionamientos del Estado de Puebla.

    Por cuanto hace a las obras de urbanización se establecen las que todo fraccionamiento deberá contar, las cuales permita a los habitantes de un fraccionamiento vivir con decoro y dignidad, tales como: redes de abastecimiento de agua potable y alcantarillado sanitario, planta de tratamiento de aguas residuales, red para la captación de aguas pluviales, que incluya pozos de absorción, red de distribución de energía eléctrica, de alumbrado público y servicio doméstico, guarniciones, pavimento en banquetas y calles; nomenclatura visible y uniforme en calles y numeración de lotes y arbolado, jardinería y ornato, por mencionar sólo algunos.

    Un problema recurrente en los fraccionamientos, es el relativo a que las necesidades de los habitantes de un fraccionamiento, los llevan a modificar sus viviendas convirtiéndolas en zonas de comercio, por ello se establece la posibilidad de que en los fraccionamientos se puedan incluir zonas comerciales considerando las disposiciones reglamentarias, aplicables a la zona comercial.

    Es importante destacar que en la presente Ley se establece que para el diseño, aprobación y construcción de las obras de urbanización que deban de realizarse en los fraccionamientos, se deberán observar las disposiciones que al respecto establezca el programa de desarrollo urbano del centro de población de que se trate, las normas técnicas que al efecto emita la Secretaría y demás disposiciones jurídicas aplicables.

    Por cuanto hace a las vialidades y pavimentos de los fraccionamientos, se llegó a la conclusión de que los Ayuntamientos en el ámbito de sus competencias y tomando en consideración las necesidades y condiciones georeferenciadas de sus zonas, la traza urbana existente y de conformidad con lo que se establezca en las Normas de Secretaría de Desarrollo Social Federal, la Secretaría de Comunicaciones y Transportes del Estado, el Programa de Desarrollo Urbano, establecieran en sus reglamentos respectivos, las características y dimensiones que les correspondan a las obras viales; estableciendo en la Ley, únicamente mínimos referenciados.

    En este sentido, por cuanto hace a banquetas se establece que el ancho mínimo de las mismas será el que permita el libre acceso a los transeúntes.

    Para el tipo y características técnicas del pavimento a emplearse en vías públicas, se establece que éste se determinará con base en su función dentro de la estructura e imagen urbana y a la intensidad del tránsito y pesos vehiculares considerando las especificaciones técnicas necesarias en sus pavimentos bases y sub-bases, que permitan una vida útil a su proyecto; los estudios geotécnicos y de mecánica de suelos de las terrecerías de sub-rasante y sub-yacente, que servirán de apoyo de cimentación de la estructura de pavimento flexible o rígido; y que se permita el desalojo rápido de las aguas superficiales, sin que afecten a guarniciones, redes de instalaciones, banquetas y construcciones colindantes.

    Con la finalidad de contribuir a la conservación y preservación del medio ambiente, se privilegia el uso de pavimentos ecológicos en calles primarias, secundarias, cerradas y en áreas para estacionamiento de todo tipo de fraccionamiento.

    Durante el desarrollo del trabajo, para la elaboración de la presente Ley, fue constante escuchar a los conocedores de la materia y de las autoridades, la facilidad de evadir la Ley de Fraccionamientos cuando, se constituían en régimen de condominio, puesto que la vigente Ley no contemplaba a los desarrollos en régimen de propiedad y condominio, por ello en el Título Sexto se regulan de manera general a los Desarrollos en régimen de propiedad y condominio independientemente del régimen que de derecho civil originen, estableciendo una nueva modalidad que en la realidad se desarrollan y existen en nuestro Estado, pero que jurídicamente no estaban regulados; y es la relativa a los desarrollos en régimen de propiedad y condominio cerrados, siempre y cuando cuenten con ciertos requisitos tales como que el terreno o inmueble que se encuentre físicamente delimitado y que cuente siempre con la infraestructura urbana prevista para cada tipo de fraccionamiento.

    Parte fundamental de la presente Ley, es el relativo al Título Séptimo, por cuanto hace a las licencias, su modificación y las garantías, siendo responsabilidad única y exclusiva de los Ayuntamientos; por lo que la Ley, sólo establece con claridad los requerimientos indispensables de autorización, considerando las ventajas que proporciona el reducir los trámites.

    En este sentido, un aspecto relevante e innovador de la Ley es que todo trámite de licencia de fraccionamiento que realicen las personas físicas o jurídicas, deberá estar avalado por un Director Responsable de Obra de Fraccionamiento y por los corresponsables que sean necesarios, debidamente registrado ante la Secretaría de Desarrollo Urbano, Ecología y Obras Públicas o la autoridad municipal competente.

    Asimismo, adquiere precisión la resolución de factibilidad del proyecto que emite la autoridad, en tanto debe precisar las normas y especificaciones contenidas en el Dictamen de Impacto Ambiental, las normas y especificaciones a las que se sujetará la elaboración del proyecto definitivo del fraccionamiento y las de equipamiento urbano y los trámites que deberá cumplir el fraccionador para perfeccionar las superficies de donación que correspondan, con lo cual se hace efectiva la legalidad constitucional de fundamentación y motivación. En el mismo sentido, se establecen los requerimientos técnicos de los planos del proyecto que se trate.

    Congruente con los requerimientos urbanos y ante el fenómeno de la formación de continuidades físicas y demográficas que forman o tienden a formar dos o más centros de población, se establece en la Ley el caso de los fraccionamientos en zonas conurbadas, cuyo conocimiento corresponderá a la Comisión Intermunicipal de Conurbación.

    Cuestión de preocupación común ante el posible riesgo de los consumidores, se fijan y determinan las garantías que los fraccionadores deben otorgar, a favor de la autoridad competente, para garantizar dos aspectos importantes: Proteger a los compradores previa la terminación del fraccionamiento y recepción del mismo por la autoridad respectiva por un monto equivalente al importe total de las obras de urbanización, infraestructura y equipamiento urbano que falten por ejecutar y para garantizar los vicios ocultos y defectos de los trabajos realizados, que resulten.

    Destacan del Título Octavo los derechos y obligaciones del fraccionador y de los propietarios, otorgando mayor certidumbre jurídica tanto al fraccionador como a los propietarios de lotes.

    Punto innovador, es el incremento del área de donación de un 15% a un 20%, destacando que el área de donación será proporcional al tamaño del fraccionamiento y elegido por la autoridad municipal. Considerando para la selección del área de donación, las necesidades de los usuarios del propio fraccionamiento o a las de la zona donde éste se ubique o las establecidas en los Programas de Desarrollo Urbano del Centro de Población correspondiente.

    Con las anteriores medidas, se pretende garantizar a los habitantes de un fraccionamiento condiciones dignas de vida, ya que podrán disfrutar dentro de su fraccionamiento de áreas ecológicas.

    El Título Noveno norma las actividades sobre la preventa, venta, escrituración pública y registro de predios, en tres capítulos. En el caso de la preventa, queda esta figura jurídica constreñida a la autorización del Ayuntamiento, a efecto de que no se realicen preventas sin avances de urbanización. Para el caso de la venta, el fraccionador debe obtener la constancia de municipalización.

    Por lo que se refiere a la escrituración y registro, se hizo de particular interés la colaboración de los Notarios Públicos en la autorización o autenticación de actos, convenios y contratos para que verifiquen que cuentan con las constancias, autorizaciones, permisos y licencias que las autoridades competentes expidan conforme a la Ley y sus disposiciones reglamentarias.

    El fraccionador queda sujeto en todo momento a la obligación de municipalizar las obras de urbanización, según el proyecto definitivo autorizado, comprendiendo la entrega recepción final de un fraccionamiento al Municipio, de los bienes inmuebles, equipo e instalaciones destinados a los servicios públicos y de las obras de urbanización comprendidas en las áreas de dominio público del fraccionamiento, para que puedan operar los servicios públicos, como lo previene el Título Décimo.

    Congruente con las tendencias de renovación de los procedimientos administrativos y en la lógica de homologación de esos procedimientos en las Leyes de carácter administrativo en el Estado, en todo momento se tuvo presente en la estructuración jurídica de las disposiciones relativas. Los dos últimos Títulos del proyecto se abocaron a ello. El Título Décimo Primero trata sobre las notificaciones y los términos, en el que se buscó la precisión necesaria al efecto de asegurar la certidumbre jurídica protegida constitucionalmente.

    El Título Décimo Segundo, finalmente, compuesto por tres capítulos, regula las Medidas de Seguridad, las Sanciones y el Recurso de Revisión Administrativa.

    En la presente Ley, se establecen como medidas preventivas desde una visita de inspección a los fraccionamientos, sus divisiones, subdivisiones, segregaciones, fusiones y lotificaciones de terrenos, así como en los desarrollos en régimen de propiedad y condominio, con la finalidad de vigilar y constatar que se cumplan con las disposiciones previstas por esta Ley y su Reglamento, así como la suspensión de obras, servicios y actividades; la clausura temporal o definitiva, total o parcial, de las instalaciones, construcciones y obras; la desocupación o desalojo de inmuebles, hasta la demolición de construcciones, todas ellas tendientes a evitar daños inminentes de difícil reposición, que puedan causar las instalaciones, las construcciones, las obras y acciones, tanto públicas como privadas, que originen perjuicio al interés social o contravengan disposiciones de orden público.

    Respetando en todo momento los principios de legalidad, las infracciones a la Ley, tiene una regulación concreta en el Capítulo de Sanciones, contemplando de manera específica las modalidades de aplicación de las mismas. Esta actualización tuvo su punto de estudio en la legalidad de las prescripciones de la anterior Ley de Fraccionamientos, por lo que se previene así la figura de la multa, la clausura definitiva, la clausura temporal, la suspensión de obras, la revocación de las licencias, autorizaciones y permisos, la cancelación del registro de profesionistas y el arresto.

    Asimismo, los servidores públicos y los Notarios Públicos se encuentran debidamente constreñidos al cumplimiento de la Ley. La inobservancia que hagan de ella, los hará acreedores a las sanciones que previene el Capítulo Tercero, desde la multa hasta la cesación en funciones para el caso de los servidores públicos. Para el caso de los Notarios, la Ley previene la responsabilidad solidaria de los daños y perjuicios que se causen por la violación de las disposiciones de Ley.

    Se establece el Recurso Administrativo de Revisión como un medio de defensa en el orden administrativo contra la resolución definitiva dictada en el procedimiento administrativo instaurado con motivo de la aplicación de la Ley y de sus disposiciones reglamentarias, conociendo de él la Secretaría de Desarrollo Urbano, Ecología y Obras Públicas o la autoridad municipal en el ámbito de sus respectivas competencias, como se previene en el Décimo Tercero y último Título.

    Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por los artículos 57 fracción I, 63 fracción II, 64 y 67 de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Puebla; 17 fracción XI, 43 fracciones I y XV, 64 fracción II, 65 y 66 de la Ley Orgánica del Poder Legislativo del Estado Libre y Soberano de Puebla; 19, 20 y 23 fracciones I y XV del Reglamento Interior del H. Congreso del Estado, se emite la siguiente:

    LEY DE FRACCIONAMIENTOS Y ACCIONES URBANÍSTICAS DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE PUEBLA


    TÍTULO PRIMERO


    TÍTULO PRIMERO

    DISPOSICIONES GENERALES


    CAPÍTULO ÚNICO


    CAPÍTULO ÚNICO


    ARTÍCULO 1


    ARTÍCULO 1.- Las disposiciones de esta Ley, son de orden público y tienen por objeto regular el control, vigilancia y autorización de los actos relacionados con el fraccionamiento, división, subdivisión, fusión, segregación, lotificación, relotificación y modificaciones de los inmuebles de propiedad privada, así como de los desarrollos en régimen de propiedad y condominio, en los Municipios del Estado de Puebla.


    ARTÍCULO 2


    ARTÍCULO 2.- Los fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones, segregaciones, lotificaciones, modificaciones y desarrollos en régimen de propiedad y condominio, a que se refiere esta Ley deberán sujetarse, a:

    I.- Las leyes, planes, programas, reglamentos y normas de desarrollo urbano y ambiental vigentes, en los ámbitos nacional, estatal y municipal, así como a las demás disposiciones jurídicas aplicables en la materia;

    II.- Los usos de suelo determinados en el programa de desarrollo urbano del centro de población de que se trate;

    III.- Los dictámenes de factibilidad de servicios públicos;

    IV.- Dictamen de pertinencia y compatibilidad en circunstancias específicas de vulnerabilidad, riesgo e imagen; y

    V.- La estructura y planeación vial del sistema de transporte público de que se trate.


    ARTÍCULO 3


    ARTÍCULO 3.- Para los efectos de esta Ley se entenderá por:

    I. Adquirente de lote.- Persona física o jurídica que adquiera la propiedad de uno o más lotes, divisiones, subdivisiones, segregaciones, fusiones, lotificaciones, relotificaciones o áreas privativas en cualquier tipo de fraccionamiento o desarrollo en condominio señalados en la presente Ley;

    II. Albañal.- Tubos de concreto u otro material subterráneos avalado por las normas correspondientes, que se colocan generalmente al centro de calles, y que conducen aguas negras o de lluvia;

    III. Alcantarillado.- Red de dispositivos y tuberías a través de las cuales se deben evacuar las aguas residuales domésticas, y las sanitarias de abastecimientos comerciales y de servicio;

    IV. Alumbrado Público.- Conjunto de luminarias que alumbran la vía publica;

    V. Área común.- Es la propiedad común de los condóminos colindantes, como son los pasillos de las casas, las privadas y vialidades de circulación, así como las áreas verdes y recreativas y las demás que se establezcan en el régimen de propiedad y condominio;

    VI. Área de donación.- Es la superficie de terreno que los fraccionadores deberán donar a título gratuito al Ayuntamiento, para destinarlas de manera permanente a áreas ecológicas y equipamiento, de conformidad con lo que se establezca en los programas de desarrollo urbano vigentes;

    VII. Área de recuperación.- Es el porcentaje del área total de un predio que corresponde a cada condómino, conforme al indiviso asignado en el régimen de condominio correspondiente;

    VIII. Área ecológica.- Espacio abierto dentro o fuera de un desarrollo habitacional destinado de manera permanente a la recreación; tales como parques, jardines, áreas de juegos o canchas deportivas;

    IX. Área verde.- Superficie verde en cada lote;

    X. Ayuntamiento.- El gobierno municipal, integrado por un cuerpo colegiado;

    XI. Cédula Catastral.- Documento que sirve para comprobar que un predio está registrado y que contiene los elementos que lo definen;

    XII. Coeficiente de ocupación del suelo.- Relación aritmética existente entre la superficie construida en planta baja y la superficie total del terreno;

    XIII. Coeficiente de utilización del suelo.- La relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la construcción y la superficie total del terreno;

    XIV. Comisión.- La Comisión Estatal de Agua y Saneamiento;

    XV. Condominio.- Forma de propiedad conforme la cual una persona, propietaria individual y exclusiva de un departamento, piso, vivienda, local, terreno, desarrollo habitacional o área privativa de terreno es a la vez también copropietaria de los elementos y partes comunes del inmueble del que forma parte ese departamento, piso, vivienda, local, terreno, desarrollo habitacional o área privativa de terreno;

    XVI. Condómino.- Persona física o jurídica propietario de uno o más de los departamentos, viviendas, locales, terrenos, desarrollos habitacionales o áreas privativas que componen un inmueble en condominio construidos en forma vertical, horizontal o mixta;

    XVII. Consolidación.- Políticas que serán aplicadas a centros urbanos que por su nivel actual de desarrollo sólo requieren de un ordenamiento en su estructura básica, previniendo los efectos negativos de la concentración urbana, pero sin afectar su dinámica actual;

    XVIII. Construcciones.- Las obras de cualquier tipo, destino o uso, incluyendo los equipos e instalaciones adheridas permanentemente, o que formen parte integrante de ellas;

    XIX. Conurbación.- La continuidad física y demográfica que forman o tiendan a formar dos o más centros de población;

    XX. Compatibilidad urbanística.- Evaluación donde se proponen las acciones para mitigar los impactos a la estructura urbana, únicamente en aquellos Municipios donde se carezca de planes o programas de desarrollo urbano;

    XXI. Desarrollo en condominio.- Agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, conservando cada uno para sí, áreas de uso exclusivo y existiendo áreas de uso común;

    XXII. Desarrollo urbano sustentable.- El proceso de planeación y regulación para la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población en el que se considere la ordenación, regulación y adecuación de sus elementos físicos, económicos y sociales y sus relaciones con el medio ambiente natural;

    XXIII. Destinos del suelo.- Los fines públicos a que se prevea dedicar determinada zona o predio de un centro de población;

    XXIV. Densidad de vivienda.- Número total de viviendas por hectáreas;

    XXV. Dictamen de factibilidad.- Acto jurídico administrativo mediante el cual la autoridad competente determina la congruencia del uso, destino y la disponibilidad de uso de un servicio público;

    XXVI. Dictamen de uso de suelo.- Acto jurídico administrativo mediante el cual el Ayuntamiento ratifica el contenido de un programa de desarrollo urbano sustentable, respecto de las disposiciones de la presente Ley;

    XXVII. Director responsable de obra.- Profesional debidamente acreditado, que se responsabiliza ante la autoridad correspondiente, de que en las obras públicas y privadas que se realicen se observen las normas técnicas y jurídicas aplicables;

    XXVIII. Drenaje.- Sistema de dispositivos y tuberías instaladas con el propósito de recolectar, conducir y depositar en un lugar determinado las aguas residuales y/o pluviales;

    XXIX. División.- La partición de un predio hasta en diez fracciones, que no requiera del trazo de vías públicas ni de obras de urbanización;

    XXX. Equipamiento urbano.- El conjunto de inmuebles, instalaciones y construcciones utilizadas para prestar a la población los servicios urbanos, y desarrollar actividades económicas, culturales, educativas, de esparcimiento, deportivas y asistenciales, entre otras;

    XXXI. Estado.- El Estado Libre y Soberano de Puebla;

    XXXII. Estructura urbana.- Conjunto de componentes que actúan interrelacionados, suelo, vialidad, transporte, vivienda, equipamiento, infraestructura, imagen urbana y medio ambiente, que constituyen la ciudad;

    XXXIII. Estudio de impacto urbano sustentable.- Documento de carácter técnico en el cual el fraccionador propone en predios que lo requieran, estrategias urbano ambientales que resuelvan o mitiguen los impactos urbanos, económicos, sociales y ambientales, que genere la edificación de un fraccionamiento;

    XXXIV. Fraccionamiento.- La división de un terreno, cualquiera que sea su régimen de propiedad, que requiera del trazo de una o más vías públicas para generar lotes, áreas privativas y manzanas, así como de la ejecución de obras de urbanización, infraestructura y equipamiento urbano;

    XXXV. Fraccionador.- Persona física o jurídica, que lleva a cabo actos relacionados con el fraccionamiento, división, subdivisión, lotificación de terrenos o realiza alguna modificación, obra, desarrollo en condominio o conjuntos urbanos, incluyendo la ejecución de obras de urbanización y equipamiento urbano;

    XXXVI. Fusión.- La unión en un solo predio de dos o más predios colindantes, para constituir una unidad de mayor extensión;

    XXXVII. Infraestructura urbana.- Los sistemas y redes de organización y distribución de bienes y servicios en los centros de población;

    XXXVIII. Ley.- La Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado Libre y Soberano de Puebla;

    XXXIX. Lote.- Fracción de terreno resultante de la división de un predio;

    XL. Lote baldío.- Fracción de terreno no edificado, de tipo rústico o urbano, que por sus características de ubicación está confinado dentro del límite del centro de población que cuentan con vialidades y accesos, toda o casi toda la infraestructura y equipamiento suficiente para su desarrollo y que por su vocación debe ser o estar considerado dentro de los planes y programas de desarrollo urbano sustentable;

    XLI. Lote mínimo.- Fracción de terreno cuya dimensión se determina por la autoridad municipal como más frecuente o conveniente para una zona o región catastral;

    XLII. Lotificación.- Es la partición de un terreno, en más de dos fracciones que no requieran el trazo de vía pública, constituyéndose cada una de las fracciones en lotes;

    XLIII. Manzana.- La superficie de terreno delimitada por vías públicas;

    XLIV. Mobiliario urbano.- Conjunto de instalaciones en la vía pública que complementan al equipamiento de las ciudades, tales como basureros, casetas telefónicas, semáforos, bancas, juegos infantiles, fuentes y otros;

    XLV. Modificación.- El cambio total o parcial, en el proyecto estructural y/o en el plano de siembra aprobados y autorizados de una división, subdivisión, segregación, fusión, condominio o conjunto urbano;

    XLVI. Municipalización.- Acto formal mediante el cual el fraccionador entrega al Ayuntamiento respectivo, los inmuebles, equipo e instalaciones destinados a los servicios públicos que preste el Ayuntamiento, así como las obras de urbanización correspondientes;

    XLVII. Obras de edificación.- Todas aquellas acciones de adecuación espacial necesaria a realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino;

    XLVIII. Organismo operador de agua.- El Órgano encargado de operar y administrar el Sistema de Agua Potable del Municipio, cualquiera que sea su denominación;

    XLIX. Pavimentos ecológicos.- Todo tipo de material utilizado en el pavimento que permita la filtración del agua y recarga de los mantos acuíferos;

    L. Persona física o jurídica.- Los individuos, los ejidos, las comunidades, las asociaciones, las sociedades y las demás instituciones a las que las leyes les reconozcan personalidad jurídica, con las modalidades y limitaciones que establezcan las mismas;

    LI. Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Sanitarias.- Conjunto de equipos y sistemas que con elementos químicos o biológicos, degradan los contaminantes orgánicos de las aguas residuales y que permiten su disposición final sin afectar el entorno;

    LII. Predio.- El terreno con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro cerrado;

    LIII. Régimen de Condominio.- Acto jurídico, por el cual los interesados manifiestan su voluntad de que en su propiedad, coexista un derecho singular y exclusivo sobre cada una de las unidades en que se divida un inmueble, susceptible de aprovechamiento individual, por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del inmueble y un derecho proporcional de copropiedad forzosa e indivisible sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado uso y disfrute de las unidades de propiedad singular y exclusiva;

    LIV. Reglamento.- Conjunto de reglas y preceptos que expida cada Ayuntamiento, en el ámbito de su jurisdicción, para mejor proveer esta Ley;

    LV. Relotificación.- La modificación total o parcial de la lotificación originalmente autorizada para un fraccionamiento;

    LVI. Revaluación.- La revisión de los valores catastrales tendiente a determinar su monto actualizado, de conformidad con los procedimientos catastrales vigentes;

    LVII. Secretaría.- La Secretaría de Desarrollo Urbano, Ecología y Obras Públicas;

    LVIII. Servicio público.- La actividad organizada, pública o concesionada, que se realice conforme a las leyes vigentes en el Estado, con el fin de satisfacer necesidades de interés general en forma obligatoria, regular, continua, uniforme y en igualdad de condiciones;

    LIX. Servidumbre.- El gravamen real, impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño;

    LX. Sistema de agua potable.- El conjunto de bienes y obras dedicados a extraer, captar, tratar, conducir y distribuir agua, apta para el consumo humano, a los domicilios de los usuarios por medio de redes de tubos;

    LXI. Sistema de drenaje y alcantarillado.- Dispositivos y tuberías, por lo general subterráneas, que sirven para colectar y evacuar en forma higiénica y segura y por separado las aguas pluviales residuales de los centros de población;

    LXII. Subdivisión o segregación.- La partición de un predio en dos o más fracciones de terreno que no requieran trazos de vía pública ni de obras de urbanización;

    LXIII. Unidad privativa.- Espacio habitable, propio del condómino que resulta de la constitución de un régimen de propiedad y condominio, sobre un inmueble; cuyo destino es de carácter individual;

    LXIV. Urbanización.- Dinámica espacial del suelo caracterizada por la transformación de suelo rural a urbano; las fusiones, subdivisiones y fraccionamiento de áreas y predios; los cambios en la utilización y en el régimen de propiedad de predios y fincas; la rehabilitación de fincas y zonas urbanas; así como las actividades encaminadas a proporcionar en un área de crecimiento la introducción o mejoramiento de las redes de infraestructura y el desarrollo del equipamiento urbano;

    LXV. Usos de suelo.- Los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios de un centro de población y su área de expansión;

    LXVI. Vía pública.- La superficie de terreno de uso común destinada al tránsito peatonal y vehicular;

    LXVII. Vía rápida.- Carretera troncal dividida, para tráfico continuo en la cual hay control completo o parcial de accesos y generalmente tiene cruces a desnivel en las intersecciones principales; y

    LXVIII. Zonificación.- La determinación de áreas que integran y delimitan un centro de población; sus aprovechamientos predominantes y las reservas, usos y destinos, así como la delimitación de las áreas de conservación, mejoramiento y crecimiento del mismo.


    ARTÍCULO 4


    ARTÍCULO 4.- Quedan sujetas a las disposiciones de esta Ley, las personas físicas o jurídicas, que pretendan fraccionar, dividir, subdividir, segregar, fusionar, lotificar o relotificar inmuebles, así como realizar modificaciones, para los fines que señala este ordenamiento, independientemente del régimen de propiedad a que estén sujetos.


    ARTÍCULO 5


    ARTÍCULO 5.- Los Ayuntamientos, en el ámbito de sus respectivas competencias, expedirán los reglamentos y las disposiciones administrativas que correspondan.


    ARTÍCULO 6


    ARTÍCULO 6.- Los actos jurídicos materia de esta Ley, sólo podrán realizarse mediante autorización municipal o de la autoridad que resulte competente de conformidad con los convenios celebrados.


    ARTÍCULO 7


    ARTÍCULO 7.- En todo lo no previsto en esta Ley, serán aplicables supletoriamente, la Ley Orgánica Municipal, la Ley de Planeación para el Desarrollo del Estado de Puebla, la Ley para la Protección del Ambiente Natural y el Desarrollo Sustentable del Estado de Puebla, la Ley de Desarrollo Urbano Sustentable del Estado de Puebla, la Ley de Agua y Saneamiento del Estado de Puebla, el Código de Defensa Social, el de Procedimientos en Materia de Defensa Social, el Código Civil y el de Procedimientos Civiles para el Estado Libre y Soberano de Puebla.

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